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专家房产税堪称调控的杀手锏但治百病不现实

2019-01-21 17:45:52

专家:房产税堪称调控的杀手锏 但治百病不现实

从已经出台的房地产调控的措施看,税收是最能触动各方利益的一个手段,堪称调控的“杀手锏”。但指望“一税治百病”是不现实的,房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折,才能实现调控的预期效果。

关于房地产,市场上最近有三个信息值得注意。

一是上市房企负债率四年来首次下降。

中国指数研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示,截至2012年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。

此外,剔除预收账款后,沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%,同比下降1.90个百分点,而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%,与上年基本持平。在负债水平回落的同时,房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。

二是一线城市地王再次频频涌现。

5月22日,北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让,成交金额达到35.22亿元,创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高;一天之后,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元;5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录;5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前,该区域地价不过每平方米五六千元。

三是房产税扩围。

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。

从房地产调控的角度看,上述三个信息并不是孤立存在的,在一定程度上互为因果。

首先,在严厉的房地产调控政策下,上市房企负债率下降说明,它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力,其生存状况获得了明显的改善。

市场人士认为,尽管今年城镇化大会还没有召开,但在新型城镇化建设的背景下,庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展,随着利好效应逐步传导到资本市场,房地产板块有望出现新一轮的投资机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强,房企要想长远发展,就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是,地王的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看,抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价,房地产调控政策必然会进一步加码。于是,就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

其次,这三个信息引发了这样一个问题,寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。

从已经出台的房地产调控的措施看,税收是最能触动各方利益的一个手段,堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题:一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步,但如果长期回避存量,则可能造成税收不公平;二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议,房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的,但在扩容以后,就必须进行该项税收的长远规划。

此外,有税法专家提醒,指望“一税治百病”是不现实的,房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折,才能实现调控的预期效果。

房产税扩容指向何方

“新国五条”出台至今已近两月,多地楼市成交量暴跌,但房价上涨压力犹存。国家统计局数据显示,4月份70个大中城市中67个城市新建商品住宅价格环比上涨。尽管有强硬的行政手段“限价令”,也有二手房交易税直接扼杀成交,但“越调越涨”仍是事实。

近日,国务院批准发改委 《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人表示,今年房产税会有具体动作,并特别指出将扩大个人住房房产税试点范围。开征房产税,是长期调控手段之一,从上海(楼盘) 、重庆(楼盘) 的试点,到全国更大范围征收,对遏制房价有长期影响力,也将是一项长期稳定的政策。

业内人士指出,从上海、重庆试点看,房产税对当地财政供应非常有限,房产税作为地方财政重要收入来源,为期尚早。值得关注的是,房产税扩容,是从增量入手,还是把存量房也纳入征收范围,对市场、对人们的财产性收入影响差异巨大。考虑到对存量房征税巨大的工作量以及各种阻力,选择增量开征可能性较大。待时机成熟,再把存量房纳入征收范围,似较可行。

土地热或致调控加码

在距离北京(楼盘) 丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个小时,北京市国土资源局突然发布公告称,现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)挂牌出让活动。

“该地块如果出让,必然高价,在目前整体市场土地价格敏感的情况下,对市场有促涨的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟表示,广州(楼盘) 、上海、北京等地次第出现高价地,明显影响“新国五条”地方细则落地后的楼市,整体市场有明显上涨的趋势。

作为三环以内的宅地,夏家胡同地块的稀缺性自不必说。根据去年3月公布的北京《年国有建设用地供应计划》,三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地,四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,截至27日上午被暂停出让之前,该地块一共有7次报价,最后一次报价时间为5月24日16:07,报价为13.52亿元。倘若该土地顺利成交,楼面价将突破2万元/平方米,将成为今年北京的住宅单价”地王。

同样其他一线城市5月也频现“地王”。日前,广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后,佳兆业以超过18亿元的价格力压中海,一举刷新该区域“地王”。无独有偶,5月10日,上海青浦一块地在中止出让4个月后重新挂牌,地价居然从此前的13亿元飙升至44亿元;同样,上海世博区连续推出6宗地块,两天内上海楼面价成交纪录被连续刷新3次;5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让,吸引了23家房企竞相举牌,最终溢价率高达230%。

对此,业内人士表示,投资性需求得到遏制,以目前情况来看并不具备房价上升的条件。“土地市场过热或招致国家层面的重视,随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。”该业内人士认为,这也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。

不动产登记制度起草

据国土资源部透露,国务院法制办会同住建部及国土部已开始起草《不动产登记条例》。据国土部相关人士称,借鉴住建部全国住房信息系统联的经验,整合国土部农村耕地、集体建设用地和宅基地等的登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处在研讨中。

有业内人士指出,实际上不动产登记制度早有实施,因为条件限制,最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记,并没有实现全国联。此次不动产统一登记制度改革,强调的是在互联互通的背景下的统一的登记标准。目前,住房和国土两部门的系统正在设法对接。一旦对接成功,即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。

据了解,住建部从2010年开始推行的全国房地产信息联系统为“统一登记制度”提供了诸多“先行经验”,目前已经成型的住建部“全国房地产信息联系统”由3个子系统组成,即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统。该系统目前已将60多个大中型城市和热点城市的个人房产信息实现联可查询。按照住建部的工作规划,个人房产信息系统联将覆盖所有地级城市。

目前,对于联的法律程序,查询的权限、范围、不动产定义、标准等问题将由国务院法制办具体负责,国务院法制办正在研讨相关条款。不动产登记制度被业界称为征收“房产税”的前奏,而国家税务总局也将于8月份参与不动产登记制度建设,具体内容目前尚不清楚。

将扩大房产税试点范围

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部 、国税总局和住建部联合负责房产税试点扩围一事。北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示,官方此番正式表态,确认房产税征收将成为未来中国楼市调控的必然趋势,也说明多年楼市调控以来,房产税进入调控领域的时机终于成熟。

虽然扩大试点范围的方向早已明确,但继沪渝两地后,哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向,增量存量联动还是增量先行也没有具体方案。有业内人士表示,按常理应该是试点城市的增量房先纳入缴税范围。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,自2008年发改委提出房地产税制改革以来,已经下发过6次相关文件,不过扩大房产税改革试点范围的传言频繁被辟谣,这次明确提出房产税扩围由财政部、税务总局会同住建部等负责,说明发改委进一步推进了扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

首先,从已经试点的重庆、上海两地来看,房产税都是从新增量开始试点,这样政策落地的难度小。但这并不意味着房产税的征收范围不会扩大,重庆在对增量部分征收一段时间后,便覆盖至存量房。其次,从增量房开始征收,也并非指只核查增量,而是对新购房人群核查存量面积,超额部分征收房产税。以上海为例,如果不新购房屋,之前存量面积不计算房产税,但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

最后,房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起,但长远来看,肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看,土地出让金的占比很高,而目前试点的上海、重庆的房产税税收都较少,所以后期房产税扩大后对二套以上全面收取的可能性非常大。(中华工商时报)

房产税短期内难以替代土地财政

5月24日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。当前房产税扩围的方向又一次清晰,已提上日程。近年来,房产税扩容的进程也是一波三折。早在1986年9月,国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施房产税,但主要是针对生产经营性房产,对个人住房免税。经过多年争论后,2011年1月,中央推出沪、渝两地房产税试点,即开始对个人住房保有环节进行征税。试点后的两年多来,湖南、湖北、广东等多个城市传言将推出房产税,但均未落地。至今谁将成为试点“第三地”仍无明确指向,具体实施方案仍扑朔迷离。今年“国五条”重拳出击后,房价上涨势头虽有所放缓,但上涨预期仍存隐忧。近年各方对收入分配的讨论很多,实际上,城市居民的房产等财产性收入往往比工资性收入影响要大得多。故此,每一轮房产税的政策走向牵动着许多人的心。

对房产税的争论从来就没有停止过。回顾过去十年来,房地产调控政策频频出台、不断加码,但屡成“空调”、房价依然上涨过快。以往的 “限购”、“限贷”等手段主要是抑制需求,今年“国五条”中的个税政策又以交易环节的调控为主,引发了许多争议。房产税被寄予厚望,支持方认为,可以有效降低房价,或替代“土地财政”,推动发展方式转型等。反对方则认为,无法平抑房价,反而提高房屋成本、推高房价;加重居民负担,导致社会不稳定;重复征税,法理和技术操作上存在问题等。客观上讲,土地出让金是土地使用权的价格,房产税是在不动产保有环节的法定税负,“租”与“税”两者是并行不悖的,不存在“法理障碍”。但不得不承认的是,房产税并不必然“降房价”,从美国 、欧洲、日本和中国香港等开征房产税的国家或地区就可以得证。

房产税的政策定位和制度设计往往直接影响预期目标。长期看,房产税有可能成为某些地方政府主要财源,但短期内并不足以对土地出让收入形成替代。最近3年,国有土地出让收入均在2.8万亿元以上,占同期政府财政收入的比重在30%上下,有些城市的建设资金绝大多数来自于土地出让收入。目前,房产税难以成为地方主要税源,更重要的是让地方政府抛弃以往“土地财政”模式、开征房产税,与当前的政绩考核体系、政府融资体系不兼容。故此,只有合理的进行机制设计,房产税的功能才能更有效地发挥。

房产税的主要定位应在引导居民合理住房消费、促进节约集约用地,同时,合理调节收入分配,促进社会公平公正。建议当前的房产税扩容采取“立足长远、小步快跑、逐步扩展”策略,进行“先增量、后存量” 渐进的推进方式,进行区分对象、差别化税率方式征收。合理的制度设计通常能减少房屋空置率和投资与投机行为。首先,建立房产、税务 、公安、银行等多部门的协调机制,推进房产全国信息联工作,推进不动产登记。同时,精简、合并、重构现行房地产税制。在计征方式上采取非普遍征收、差异化方式,合理调整税基评估和税率,明确税收减免范围,例如对首套不征税,不同套数或面积住房的采用不同税率。如果大范围、长期性、针对性进行房产税“铺开”,将有助于调整人们预期,有效调控房价。

要控制房价过快上涨,应从根本上改变住房卖方市场的格局,依靠各项配套政策的协同推进

专家房产税堪称调控的杀手锏但治百病不现实

。应逐步为政策的具体实施者,即地方政府进行“松绑”,进一步改革绩效考核体系,通过发行市政债、开征财产税(如房产税)等措施缓解资金压力,加强地方政府调控的主动性和积极性。政府应加大增加供给,抑制不合理的投资和投机性需求。同时,应发展资本市场、丰富居民投资渠道,引导资金流向。其次,应加快推进教育、医疗、社保等基本公共服务均等化,分担大城市的部分产业和居住功能。最后,推进收入分配改革,促进社会公平、保障民生。(时代周报)

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